Die drei wichtigsten Insidertipps für den Kauf von USA Immobilien

Die drei wichtigsten Insidertipps für den Immobilienkauf in den USA

Immobilienmakler USA

Die drei wichtigsten Insidertipps für den Immobilienkauf in den USA

Die drei einzigen und wichtigsten ‘Geheimnisse’ die sie bei einem Kauf einer Immobilie in den USA wissen müssen….

ist, dass Sie :

1.
…alles was sie bisher über die Rechtslage und Handhabung auf dem Immobilienmarkt in ihrem europäischen Heimatland wissen, vergessen müssen!

2.
…die Regeln der U.S. Immobilienwirtschaft kennen, dabei vor allem genau wissen wie sich der fundamentale Unterschied bei der Zusammenarbeit von Maklern, Kunden sowie Klienten in den USA auswirkt & Sie den entscheidenden Unterschied zwischen Verkäufer – und Käufer Makler kennen!

3.
…bei einem Immobilienkauf  in den USA NICHT mit dem Verkäufer-Makler (listing agent) der Immobilie sondern nur mit einem Käufer-Makler zusammen arbeiten sollten!

Bezüglich der ersten beiden Punkte wäre es wichtig, dass Sie sich umfassend über die rechtliche Lage der amerikanischen Immobilienwirtschaft informieren, BEVOR Sie mit der Suche nach einer Immobilie in den USA beginnen! Dies ist allerdings dann weniger wichtig, wenn Sie die Regeln der Punkte 2 und 3 korrekt anwenden, denn dann wird Ihnen die gesamte Arbeit von einem Profi, der NUR für Sie arbeitet abgenommen!

Die beiden wichtigsten Punkte, die den gesamten Kaufprozess für Sie zum Vor- oder Nachteil verändern können, sind Nummer 2 und 3.  Damit Sie diese zu Ihrem Vorteil einsetzen können, möchten wir Ihnen die Zusammenhänge nachfolgend ausführlich erläutern. Wir wissen, das dies ein etwas komplizierter Sachverhalt ist und leider recht häufig missverstanden wird. Wir wollen Ihnen hier nicht irgend etwas verkaufen oder einreden, sondern über einen Sachverhalt aufklären, der leider viel zu wenigen bekannt ist. Ob Sie sich daraufhin einen eigenen Makler nehmen oder nicht ändert für uns nichts.
Es ist für uns immer wieder erschreckend wie häufig wir von Ausländern, die in den USA eine Immobilie gekauft haben, hören wie sie den Erwerb der Immobilie durchgeführt haben, dabei vom Makler “betrogen” wurden, wesentlich mehr als notwendig für die Immobilie ausgegeben haben, keine Unterstützung erhielten und ihnen Missstände an der Immobilie vor dem Kauf nicht aufgezeigt wurden. Leider wird dieser Umstand meist durch die Unwissenheit der Käufer über die Rechtslage in den USA selbst herbei geführt.
Wir hoffen, dass wir mit Hilfe der folgenden Information über die geltenden US Bestimmungen einigen ausländische Immobilienkäufer vor ähnlichen Erfahrungen und unvorteilhaften Immobilienkäufen in den USA bewahren können.

 

3. Warum ein eigener Käufermakler in den USA absolut wichtig ist

Jeder, der in den USA seine Immobilien Objektsuche genauso betreibt wie in Europa, selbstständig sucht und mit dem Makler kauft, der das jeweilige Objekt anbietet, bürdet sich selbst nicht nur eine vollkommen unnötige und komplizierte Arbeit auf, sondern versetzt sich selbst in die absolut ungeschickteste und unvorteilhafteste Lage und absolut schlechteste Verhandlungsposition.

“Ich spare mir die Maklerprovision, wenn ich selbst keinen Makler einschalte” wird in den USA für viele zu einem sehr teuren und zeitraubenden Fehler, besonders da der Käufer in den USA keine Provision zahlt.
Das Paradoxe daran:
Sobald es einem Käufer, der seine Immobilie durch den Makler des Verkäufer gekauft hat, nach Jahren, bewusst wird, dass er einen viel zu hohen Preis für die Immobilie gezahlt hat, viel zu hohe Kosten hatte, oder ihm versteckte Mängel nicht genannt wurden, ist dieser Käufer überzeugt, von dem Makler nicht fair behandelt worden zu sein. Dabei hat der Makler der für den Immobilienverkäufer gearbeitet hat meist vollkommen korrekt und vorschriftsmässig nach geltendem U.S. Gesetzen gehandelt. Der Käufer dagegen hat sich jedoch nicht ausreichend mit seinen Rechten auseinander gesetzt, nicht die Regeln erkannt und dadurch nicht seine eigenen festgelegten Rechte und Vorteile wahrnehmen können.

Diese Missstände sind meist nicht der Fehler des jeweiligen Maklers sondern die unwissentliche inkorrekte Handhabung der Gegebenheiten der amerikanischen Immobilienwirtschaft durch den Käufer.

Die beiden wichtigsten Gründe warum Sie unbedingt einen eigenen Käufer – Makler einschalten sollten:

A.  Nutzung Ihrer Rechte als Käufer

Im Gegenteil zu den verwirrenden Verhältnissen auf den europäischen Immobilienmärkten in Bezug auf Suche eines Immobilienobjektes und der Zusammenarbeit mit Maklern oder Eigentümern, ist der Immobilienmarkt in den USA absolut durchsichtig und wesentlich fairer geregelt. 

Alle Immobilienmakler müssen in den USA eine Real Estate Ausbildung an speziellen Schulen durchlaufen und Prüfungen ablegen um eine Lizenz zu erhalten. Ohne diese darf in den USA niemand Immobilien vermitteln. Auch nach dem Erhalt der Lizenz müssen alle zwei Jahre Weiterbildungskurse belegt werden, andernfalls erlischt die Lizenz. Der grösste Anteil der Aus- und Weiterbildung besteht darin, wie Kunden und Klienten aus ethischer Hinsicht bei der Immobilienvermittlung betreut werden müssen. Es gibt in jedem Staat ein spezielles Real Estate Board, das sich hauptsächlich damit beschäftigt ob die Mitglieder die ethischen Vorgaben, denen sie beim Erhalt der Lizenz zugestimmt haben auch einhalten. Bei Verstössen gegen die geltenden Gesetze werden Lizenzen und damit das Recht auf Immobilienvermittlung entzogen.

Alle Immobilienobjekte die in einem Gebiet zum Verkauf stehen, werden (mit wenigen Ausnahmen) von Immobilienmaklern in eine gemeinsame Datenbank, dem örtlichen MLS System eingegeben. 

Dadurch geschehen zwei Dinge:

1.  hat jeder Makler Zugriff auf alle Immobilienobjekten die sich in seinem Gebiet auf dem Markt befinden und kann damit alle in diesem Gebiet auf dem Markt befindlichen Immobilien verkaufen

2. besteht durch die Eingabe in die örtliche Datenbank (MLS) unter den Maklern ein Vertrag, wodurch Gemeinschaftsgeschäfte von vornherein geregelt werden und die jeweiligen Zuständigkeiten, Rechte, Gesetze und Provisionen bereits verbindlich festgelegt sind.

Ein Makler, der eine Immobilie aufnimmt und vermarktet ist hier der sogenannte ‘listing agent’ – der Verkäufer-Makler.
Dieser vereinbart mit dem Eigentümer, einer zu verkaufenden Immobilie, die Bedingungen zu denen diese Immobilie verkauft werden soll, wie natürlich den Umfang seiner Vermittlungsarbeit, seine Marketingtätigkeiten, wie auch die genaue Provisionshöhe bei einem getätigten Abschluss und die genauen Regelungen über die Provision. Dabei wird von vornherein festgeschrieben in welcher prozentualen Höhe die Provision für ihn selbst aussehen wird, und wie diese ausgehandelte Provision bei einem Gemeinschaftsgeschäft mit anderen beteiligten Maklern aufgeteilt werden soll. Auch diese Provisionsaufteilung wird im MLS festgehalten und ist Teil der Vermittlungsvereinbarungen durch das MLS System.

Dadurch ist bereits bei der Aufnahme eines Immobilienobjektes durch einen Immobilienmakler klar, in welcher Höhe die Provision zu zahlen und in welchem Prozentsatz sie mit anderen Maklern zu teilen ist.

Der Makler, der die Immobilie gelistet hat erhält 100% seiner Provision, wenn kein anderer Makler beteiligt war. Ist ein zweiter Makler -hier KäuferMakler genannt-  mit daran beteiligt, wird diese, bereits feststehende und ausgehandelte Provision, in den meisten Fällen mit einem 50 / 50 Split geteilt. Diese Aufteilung ist gerecht und sinnvoll, weil sowohl für den Verkäufer- wie auch für den Käufermakler eine fest umrissene Aufgabenteilung besteht und sie jeweils vollkommen unterschiedlichen Aufgabengebiete für ihre jeweiligen Kunden zu erledigen haben.

Aus diesem Grund ist daher in den USA auch das Verhältnis von Makler, Verkäufermakler, Käufermakler, Kunden oder Klienten sehr strikt festgelegt. 
Der Makler, der eine Immobilie listet, also der Verkäufer-Makler (listing agent), ist durch seinen Vertrag nur alleine seinem eigenen Kunden, dem Immobilienverkäufer verpflichtet. Dies bedeutet, er muss einem potenziellen Kaufinteressenten zwar alle ihm bekannten baulichen Fakten und materiellen Defekte der jeweiligen Immobilie mitteilen, kann die Käufer aber nicht beraten und darf keine Auskünfte erteilen, die dem Verkäufer schaden könnten. Er darf auch keinerlei Informationen weitergeben, die dem Käufer einen Vorteil verschaffen könnte (z.B der Verkäufer muss schnell verkaufen, akzeptiert wesentlich niedrigeren Preis, muss umziehen etc.) – und darf den Kaufinteressenten auf keinen Fall in Hinsicht auf Angebot, Verkehrswert, Preis, oder Kaufkonditionen beraten.

Da durch diese Bestimmung ein Käufer einer Immobilie stark benachteiligt ist, hat die Gesetzgebung festgelegt, dass ein Käufer ein Recht darauf hat sich von einem eigenen Käufer-Makler vertreten zu lassen, der dann nur ihn, den Käufer beraten und vertreten kann. Dieser Käufer-Makler kann dann Vorschläge für die Verhandlungen machen, für seinen Kunden Nachforschungen über das Objekt durchführen, Mängel aufzeigen, vergleichende Statistiken zu ähnlichen Objekten im Umfeld anstellen, Tendenzen, Verkaufspreise und Statistiken des jeweiligen Umfelds erstellen, Schätzungen und vereidigte Inspektionen vornehmen lassen, Grundbuchauszüge einsehen und kann umfassend in Hinsicht auf Angebot, Preis, Lage oder Kaufkonditionen beraten, Preisverhandlungen und Strategien vorschlagen und vieles mehr.

Zu Beachten ist dabei, dass dieser Makler nur dann zum eigenen Käufermakler mit allen Rechten und Pflichten wird, wenn der potenzielle Käufer einen schriftlichen Vertrag mit seinem KäuferMakler eingeht.
Sollte dies nicht der Fall sein, dann ist der Käufer nur ein Klient dieses Maklers und der Makler damit nur eine “Unter”-Makler des ‘listing agent’ / VerkäuferMaklers. In diesem Fall kann dieser Makler wiederum nicht die Rechte des Käufers vertreten, sondern ist auch hier nur dem Verkäufer der Immobilie verpflichtet.

Erst nach dem tatsächlich durchgeführten Verkaufsabschluss, beim “Closing” erhalten der VerkäuferMakler und KäuferMakler ihren jeweiligen Anteil der Provision, in der Höhe, welche bereits im Vertrag des VerkäuferMaklers festgelegt wurde.

Da die Provision und die Provisionsaufteilung bereits im Vertrag des VerkäuferMaklers ausgehandelt und festgeschrieben wurde und nicht mehr verhandelbar ist, verändert sich die Höhe der Provision bei Einschaltung eines KäuferMaklers nicht. Daher zahlt ein Immobilienkäufer in den USA keine Maklerprovision, ob er einen eigenen Makler einschaltet oder nicht.
Im Gegenteil – wenn der Käufer keinen eigenen Makler eingeschaltet hat, zahlt er in den allermeisten Fällen einen höheren Kaufpreis für die Immobilie, da er nicht die, für die Verhandlungen notwendigen Informationen, Statistiken, Verkehrswert und Vergleichsmöglichkeiten durch ein KäuferMakler vorliegen hat und heranziehen kann.

Das bedeutet:

Der Verkäufer-Makler (listing agent) behält bei Nicht-Einschaltung eines Käufer-Maklers durch den Käufer seine VOLLE Provision zu 100%, der Käufer der Immobilie darf in diesem Fall jedoch KEINERLEI Unterstützung und KEINE Beratung durch diesen Makler erhalten und zahlt zudem meist einen überhöhten Kaufpreis!

Damit der Verkäufer-Makler seine Provision zu 100% behält, ist er meist darauf aus, diese Sachlage nicht klar zu stellen – und sollte er mehrere Objekte unter Vertrag haben, wird er ausserdem potenziellen Käufern immer bevorzugt zuerst seine selbst gelisteten Immobilien anbieten und andere Immobilienangebote vernachlässigend behandeln.

Aus diesen Gründen ist es unbedingt ratsam einen eigenen Käufermakler einzuschalten. 

Er ist für den Käufer kostenlos und nur in diesem Fall können die Interessen des Käufers gesetzlich hinreichend vertreten werden!

B. Zugriff auf ALLE zum Verkauf stehenden Immobilienobjekte inklusive aller “Pocket Listings”

Bis vor einigen Jahren war es nur bei luxuriösen Immobilienobjekten üblich diese Immobilien als sogenannte ‘Pocket Listings” auf dem Immobilienmarkt zu vermarkten. In der derzeitigen Wirtschaftslage des U.S. Immobilienmarkt, bei dem die Nachfrage nach Objekten höher ist als das Angebot, werden immer mehr Immobilien auf dem allgemeinen Immobilienmarkt auch als “Pocket Listing” vermarktet. Dabei werden diese Immobilie nicht öffentlich auf dem Immobilienmarkt ausgeschrieben, vermarktet und beworben, sondern nur innerhalb des Maklernetzwerkes durch Mundpropaganda direkt von Makler zu Makler und Kunden vermakelt. Da diese Immobilien NICHT auf dem Markt erscheinen, NICHT in den Immobilienportalen und dem MLS eingegeben werden und auch keine “For Sale” Schilder an der Immobilie angebracht werden, sind sie nur durch einen eigenen Käufer-Makler zu finden, der seinem Käufer die passenden, nicht öffentlich auf dem Markt stehenden Immobilien anbieten kann. Oftmals sind diese Immobilien zu einem recht angemessenen Preis erhältlich, da es dabei wesentlich seltener zu einem Wettbieten kommen kann. Wer nicht mit seinem eigenen Käufermakler zusammen arbeitet hat keinerlei Chance diese Immobilien zu finden.

Zur Verdeutlichung wie die tiefgreifenden Unterschiede bei der Zusammenarbeit mit Immobilienmakler, Verkäufer-Makler, Käufer-Makler, Kunden oder Klienten sich in der Praxis tatsächlich auswirken, haben wir weitere Blogbeiträge erstellt. Die weiter unten angeführten Links führen sie zu den Artikeln in denen wir genauestens erläutern, welche Aufgaben jeweils der Verkäufer-Makler, welche ein eigener Käufer-Makler für seine Klienten übernimmt und wer die Maklerprovision zahlt.

Gern erläutern wir ihnen die Rechtslage auf dem U.S. Immobilienmarkt auch ausführlich in einem Gespräch und können ihnen durch unser weitreichendes Netzwerk kostenlos einen KäuferMakler vor Ort vermitteln.

Bei einer Vermittlung an einen Käufermakler stehen wir Ihnen auch noch zusätzlich als deutschsprachige, neutrale Berater zu Seite.

Durch unseren Service ersparen Sie sich die mühselig Suche nach einem geeigneten Objekt und ebenso die zeitraubende Suche nach einem geeigneten Makler – und haben zudem zwei professionelle Berater an ihrer Seite, die nur Ihre Interessen vertreten!

Rufen Sie uns an!

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Mehr Informationen zum Kauf einer Immobilie in den USA:

Hauskauf in den USA: Die drei wichtigsten Insidertipps für den Kauf von USA Immobilien

Hauskauf in den USA: Warum und wie man einen Immobilienmakler in den USA sucht

Hauskauf in den USA: Welche Aufgaben hat ein Immobilienmakler in den USA – als Käufer-Makler

Hauskauf in den USA: Welche Aufgaben hat ein Immobilienmakler in den USA als Verkäufer-Makler?

Hauskauf in den USA: Wie hoch ist die Maklerprovision in den USA und wer zahlt sie?

 

©Flavia Westerwelle

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