Hauskauf in den USA: Hypothek für Ausländer in den USA

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Ausländer haben einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf den Immobilien Markt in den USA. Immerhin betrug der Ausländeranteil beim Zuwachs von Einfamilienhausbesitzern in den USA während 2000 – 2010 fast 40%. 

Insgesamt ist allerdings die Zahl der Ausländer mit nur 11.2% der Eigentümer bewohnten Immobilien in den USA noch verhältnismäßig gering, aber sie nahm innerhalb der letzen 20 Jahre immerhin um 6.8% zu. 

Migranten, Expats und Ausländer kaufen daher zunehmend Immobilien Eigentum in den USA. Dabei stellt sich die Frage mit welchen Problemen Ausländer beim Kauf einer Immobilie in den USA rechnen müssen. Dürfen sie US-Immobilien mit oder ohne ein Visum erwerben und können sie diese durch eine Hypothek in den USA finanzieren?

Ganz klar ist, dass jeder Ausländer, Migrant, Expat oder Immigrant in den USA Immobilien ohne jegliche Einschränkung erwerben kann. Dazu wird weder ein Visum noch Aufenthaltserlaubnis oder Arbeitserlaubnis benötigt. Es gibt in den USA für Ausländer bei einem Hauskauf daher keinerlei rechtlichen Hürden oder Hindernisse.

Die Schwierigkeiten liegen eher bei einer Finanzierung vor Ort in den USA.

Für einen Ausländer, der schon langjährig in den USA lebt, dort bereits nachweislich mehrere Jahre beschäftigt ist und eine langjährige Kredit History besitzt verläuft der Immobilienkauf genauso wie für einen US Staatsbürger. Je länger ein Ausländer in den USA lebt, und je umfangreicher er sein Einkommen durch US Steuererklärungen dokumentieren kann und umso besser seine Kredit History ist, um so unkomplizierter wird es eine Hypothek in den USA für seinen Hauskauf zu erhalten.

Schwieriger ist es, wenn Ausländer erst eine kurze Zeit in den USA leben, und/oder nicht in den USA angestellt sind. Selbst wenn ein Expat oder Migrant beruflich und finanziell in seinem Heimatland etabliert ist und dort ein fundiertes Einkommen oder Vermögen besitzt, kann es schwierig sein in den USA eine Hypothek zu erhalten. Einer der Hauptgründe dafür ist, dass die Informationen, Dokumente und Finanznachweise, welche die Banken als Entscheidungsgrundlage verlangen aus dem Ausland kommen. Selbst wenn diese Dokumente ins Englische übersetzt werden, sind sie meist in einem anderen, unbekannten Format oder begründen sich auf einer anderen Art der Berechnung, einer andersartigen Buchhaltung oder es fehlen absolut notwendige Dokumente, wie z.B. die W-2 Form, weil sie im jeweiligen Land einfach nicht existieren. Das bedeutet allerdings nicht, dass Ausländer, ohne langjähriges Angestelltenverhältnis in den USA absolut keine Hypothek für einen Hauskauf in den USA erhalten können. Es ist einfach nur sehr mühselig, langwierig und erfordert nicht nur Geduld, sondern auch Geschick von allen Parteien – auch den Banken und Finanzinstituten im jeweiligen Heimatland. Eine Alternative für Ausländer in dieser Situation ist es, sich im Heimatland eine Finanzierung zu besorgen und dann in den USA einen Cash – Kauf durchzuführen.

Auch Expats, die keine Daueraufenthaltsgenehmigung, aber ein zeitlich begrenztes Visum besitzen können Schwierigkeiten haben eine Finanzierung in den USA zu erhalten. Hierbei sind die Finanzinstitute zu unsicher, dass der Hypothekennehmer das Land verlassen könnte und die Hypothek danach nicht mehr bedient würde. Diese Problematik kann man meist dadurch beheben, dass der Arbeitgeber eine Bescheinigung über die Länge der Beschäftigung ausstellt, und/oder der Ausländer einen langzeitigen Arbeitsvertrag vorlegt. Eventuell muss dabei auch nach einer Hypothek ausserhalb von Fannie Mae und Freddie Mac gesucht werden. Oftmals werden Hypotheken für Ausländer von Banken dann auch als Risiko Kredite eingestuft und fordern daher meist einen wesentlich höheren Eigenkapitalanteil und/oder höhere Zinsen.

Im Grossen und Ganzen gilt, es ist für bereits in den USA etablierte Ausländern mit entsprechenden Vorbedingungen nicht schwierig eine Finanzierung zu finden, erfordert aber viel Geduld, Arbeit und Geschick und Ausdauer für Neuzugewanderte und kommt sehr auf die jeweilige Situation an.  

Mehr Informationen zum Kauf einer Immobilie in den USA:

1. Hauskauf in den USA: Die drei wichtigsten Insidertipps für den Kauf von USA Immobilien
2. Hauskauf in den USA: Hypothek für Ausländer in den USA
3. Hauskauf in den USA: Tipps zur Planung eines Immobilienkaufes in den USA 
4. Hauskauf in den USA: Die Standortwahl
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6. Hauskauf in den USA: Haus, Reihenhaus oder Condo?
7. Hauskauf in den USA: Was ist richtig für Ihre Bedürfnisse?
8. Hauskauf in den USA: Wie viel Haus können Sie sich leisten?
9. Hauskauf in den USA: Berechnungen zur Höhe der Hypothek
10. Hauskauf in den USA: Warum und wie man einen Immobilienmakler in den USA sucht

und schliesslich …

Hauskauf in den USA: Was ist wichtig nach einem erfolgten Hauskauf in den USA ?

 

©Flavia Westerwelle

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